Společnost Panattoni, která letos oslaví 15 let na českém trhu, je největším stavitelem průmyslových nemovitostí v Evropě. Své know-how úspěšně využívá i na českém trhu, na němž je v současnosti nejaktivnějším developerem. Společnost už několik let spolupracuje se sdružením AFI a i díky tomu se jí daří získávat atraktivní klienty pro Českou republiku. Značka Panattoni však poslední dobou vyniká také důrazem na ekologii a šetrnou výstavbu. „Chceme dokázat, že i industriální haly lze stavět tak, aby byly šetrné k dané lokalitě i celkově k životnímu prostředí. To jsme plně prokázali minulý rok, když česká pobočka Panattoni získala status klimaticky neutrální společnosti, a dokonce na základě srovnání množství environmentálně certifikovaných nových budov se stala nejzelenějším industriálním developerem Evropy,“ říká Pavel Sovička, generální ředitel Panattoni pro ČR a Slovensko.
Panattoni letos oslaví 15 let na českém trhu. Čím společnost za tu dobu obohatila developerský trh? Jak se daří společnosti v posledních letech?
Za ta léta naše společnost dokázala, že patří ke špičce v oboru, které se daří prostřednictvím našich průmyslových parků dostávat velké množství zahraničních investic a know-how do České republiky. To dokazují velká jména světového byznysu – Amazon, Tchibo, Kion, DSV či Jungheinrich. To je jen letmý výčet renomovaných nadnárodních společností, které v minulých letech vstoupily rozšířily svoji expanzi v ČR, díky našim průmyslovým zónám.
Obrovského úspěchu se nám loni podařilo dosáhnout v podpisech nových a v prodlužovaní stávajících nájemních smluv, jejichž součet dosáhl přes 530 000 m2 pronajaté plochy. Velmi úspěšné bylo druhé pololetí, a to zejména čtvrtý kvartál, kdy Panattoni překonala svůj vlastní rekord a v celkem devíti různých lokalitách stavěla na více jak 350 000 m2 – začali jsme tak stavět na několika pro nás důležitých lokalitách jako jsou Kojetín, Ostrov na Ohří, Hostomice, Týniště nad Orlicí či Jirkov. Skvělá čísla zaznamenáváme i letos, když jsme se v první polovině roku stali největším průmyslovým stavitelem v České republice dle velikosti projektů s rekordními 658 000 m2 ve výstavbě.
Jaké aspekty nyní ovlivňují oblast průmyslové výstavby a logistiky?
Covid-19 byl skutečně klíčovou událostí ovlivňující celé hospodářství v uplynulých dvou letech zejména kvůli zpřísněným zdravotním opatřením. Virus je tu v určité podobě s námi však dodnes. Následky pandemie a restrikce s ní spojené stále významně ovlivňují ekonomické vztahy po celém světě. Nejvíce viditelné je to v oblasti mezinárodní logistiky. Sklady po celém světě čekají na zásilky zboží z Číny potažmo celé Asie, které jsou uskladněné v jejich přístavech. Ochromení mezinárodního transportu má ve finále dopad na celé průmyslové odvětví – továrny čekají na důležité materiály
a komponenty. Ukázkovým příkladem je segment automotive, kde koncový zákazník na svůj automobil nečeká řádově pár měsíců, ale musí se smířit s dodací lhůtou větší než jeden rok. Z hlediska dopravy danou situaci navíc nezlepšuje ani válka na Ukrajině, která přerušila důležité silniční i letecké trasy.
Tyto dvě události otevřeli otázku průmyslově technologické soběstačnosti České republiky. V našem chápání to znamená zkrácení dodavatelského řetězce a ideálně i umístění co největší části výroby i klíčové logistiky na území České republiky.
Všechny tyto aspekty mají za výsledek to, že poptávka výrazně převyšuje nabídku, což má zřejmý efekt, který zaznamenal prakticky každý nejenom v byznyse – růst inflace. Průmyslový development samozřejmě není výjimkou a růst inflace tato oblast pociťuje ve všech transakcích, a to nejcitelněji v cenách stavebního materiálu.
Zmínil jste válku na Ukrajině, se kterou se také pojí nejistá situace na energetickém trhu. Zaznamenal jste nějaký trend při přípravě projektů v návaznosti na zvyšování cen elektřiny a tepla?
Poptávku po energeticky úspornějších budovách jsme zaznamenali ještě před válkou na Ukrajině. Většině klientů bylo dávno jasné, že nutná opatření pramenící z Green Dealu přinese aspoň v jejich počátcích vyšší výdaje za energie. V Panattoni předpokládáme, že tento trend bude současnou situací ještě více umocněn a vzroste poptávka po chytrých řešeních v rámci vytápění budov či po instalaci fotovoltaických panelů. Právě fotovoltaické panely budou patřit z mého pohledu k nejvyhledávanějším způsobům, jak snížit náklady. V současnosti akorát byla dokončena instalace na hale Amazonu v Kojetíně, a oproti původnímu projektu se plánuje zavedení panelů i na hale pro Junghenrich v Panattoni Parku Chomutov North. V daném případě jsme museli i upravit střechu budovy, aby byla pevnější a bylo zde v budoucnu možné nainstalovat panely, které se budou významně podílet na tvorbě energie pro celou průmyslovou zónu. Zájem můžeme vidět i například po silnějších izolacích a venkovních žaluzií, které také pomohou k šetření nákladů za energie. Velkým tématem je také energetická bezpečnost a diverzifikace zdrojů.
Existuje vlastně nějaký pozitivní trend v rámci zmíněných odvětví?
Každá krize či významný faktor, jenž silně zahýbe s trhem, přináší i nové a pozitivní trendy. Ty vznikají především ze snahy všech ekonomických subjektů se s dotyčným jevem co nejlépe vyrovnat. Není žádným tajemstvím, že covid-19 nejvíce nahrál společnostem podnikajícím v oblasti e-commerce. Raketový nárůst poptávky z nich udělal největší zájemce o nové skladovací prostory, které by jim pomohly s další expanzí. Boom v e-commerce tak má značný podíl na vyrovnání se s bezprostředními omezeními způsobenými pandemií, která zasáhla oblast průmyslového developmentu. Nearshoring související s průmyslově technologickou soběstačností Evropy přinesl spoustu nových projektů. Česká republika však o ně musí soutěžit s konkurenty, jakými jsou Německo, Polsko nebo Slovensko.
Dlouhodobým faktorem ovlivňující výstavbu je také zmíněný nedostatek pozemků především na greenfieldech. Panattoni je známá svou výstavbou na brownfieldech. Je pro Vás klíčovým důvodem výstavby na brownfieldech právě mizivé množství volných ploch?
Je to jeden z důvodů, ale nepovažuji ho rozhodně za klíčový. Primárně nás k tomu skutečně vede motivace stavět co nejvíce šetrně k životnímu prostředí a brownfieldy jsou pro tuto naši filosofii nejlepším územím. Můžeme totiž do nevyužívané lokality opět navrátit život, a tím pomoci celé obci, kde se brownfield nachází. Z hlediska výstavby se jedná o náročnější projekty, ale dají se naleznout i výhody – můžeme zde například využít recyklaci stavebního materiálu, jehož cena v poslední době razantně roste. Navíc brownfieldy jsou většinou historicky dobře spojeny s dopravní infrastrukturou, která je pro naše klienty zásadní.
Bohužel nás však mrzí, že i revitalizaci brownfieldů brzdí nepružná legislativa. Současný právní řád j zcela přeregulovaný, čímž se brzdí rozvoj celého sektoru developmentu a stavebnictví. Celý proces stavebního řízení se nejenom prodlužuje, ale často také blokuje nesmyslnými regulacemi. Není proto divu, že se nerozvíjíme stejně rychle jako například u sousedů v Polsku. Smutné je, že třeba v rychlosti získání stavebního povolení nás předhání i rozvojové státy v Africe.
Jak to vypadá s brownfieldy z hlediska lokalit? Máme zde ještě vhodná místa pro revitalizaci?
V zásadě se dá říci, že Česká republika má ještě celkem velké množství brownfieldů k revitalizaci. To je dáno historicky. Naše země byla vždy plná průmyslových lokalit již od monarchie. Vývojem průmyslu a také hospodářskou transformací po roce 1989 vzniklo těchto oblastí velké množství. Proto téměř v každém koutu naší země můžeme naleznout brownfieldy, které by šlo revitalizovat, a tím oživit danou lokalitu obce či města.
Říkáte, že šetrnost k životnímu prostředí spadá do filosofie Panattoni. Začali jste se touto stránkou zabývat více při realizaci projektů po přijetí Green Dealu?
Ne, naše společnost patří k průkopníkům těchto myšlenek a Green Deal vlastně jen potvrdil, že dlouhodobě jdeme správným směrem – udržitelnost a stavění šetrných budov patří k hlavní hodnotě naší společnosti prakticky od samotného počátku fungování na českém trhu. S výstavbou průmyslových staveb se pojí celá řada předsudků týkajících se právě ekologické zátěže. Chceme dokázat, že i industriální haly lze stavět tak, aby byly šetrné k dané lokalitě i celkově k životnímu prostředí. To jsme plně prokázali minulý rok, když česká pobočka Panattoni získala status klimaticky neutrální společnosti, a dokonce na základě srovnání množství environmentálně certifikovaných nových budov se stala nejzelenějším industriálním developerem Evropy.
Klíčem k úspěchu je v této oblasti nepřestávat s inovacemi, proto například nově počítáme uhlíkovou stopu od začátku výstavby, aby investor mohl minimalizovat dopady na klimatické změny. Často se říká, že zdraví máme jedno a já rád dodávám, že kvalitní životní prostředí máme také pouze jedno. Proto samotné přispění k co největší šetrnosti je pro nás tím opravdovým přínosem.
Panattoni jako první průmyslový stavitel cílí všechny své stavby na úroveň „Excellent“ v rámci certifikace BREEAM New Construction. Co hodnocení u budov zkoumá?
Certifikace BREEAM je souhrnem celé řady kategorií, ve kterých se zkoumá vliv stavby na životní prostředí. Hodnotí se tedy například využití půdy, nakládání s vodou, energetická náročnost budovy, nakládání s odpadem a využití recyklace či dostupnost veřejné dopravy. Úroveň „Excellent“ v rámci certifikace BREEAM zaručuje opravdu vysoký nadstandard v implementaci udržitelných prvků oproti starším či necertifikovaným budovám. Jedná se o další krok, kterým nadále potvrzujeme naše zaměření na ekologickou výstavbu.
Jaké jsou náklady na výstavbu certifikovaných budov? Dá se říci, o kolik jsou vyšší?
Obecně jsou zvýšené náklady závislé na počáteční vybavenosti budovy a jejího okolí, velikosti budovy a parkovišť a také dle typu pozemku – zda se jedná o brownfield nebo greenfield. Náklady na udržitelnou průmyslovou výstavbu jsou z logiky věci vyšší, a to nejenom nákladnějšími stavebními postupy a použitými materiály. Další náklady činí zpracování certifikace, certifikační poplatky a samozřejmě i dodatečnými náklady na vylepšení a opatření, které z podmínek certifikace vyplývají. Zvýšení nákladů na výstavbu budovy s ambicí získat vysoké hodnocení v rámci certifikace, můžeme jmenovat například zesílenou izolaci pláště, vylepšené řízení a sledování spotřeb energií, venkovní stínící žaluzie, infrastruktura pro cyklisty, měření obálky budovy termokamerou, nabíjecí stanice na elektromobily, systém recyklace dešťové vody apod. V průměru jde o navýšení nákladů při certifikaci BREEAM New Construction v úrovni Excellent o 2 – 4 % a v úrovni Outstanding až o 5 – 8 %.
Pavel Sovička
ředitel Panattoni Development CZ&SK